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【家族信託について①】家族信託とは何??成年後見との違いは?

こんにちは二葉不動産の原です。

最近、プライベートのブログが多かったので、
不動産業務のひとつの「家族信託」について、
書かせていただきます。


昨年のこと、
とあるお客様から家族信託について
相談がありました。

私も「家族信託」についての
名前は聞いておりましたが、
実際にどのようにやるのか、
どのような効果があるのかを
わかっておりませんでした。

家族信託を専門に行っている司法書士の先生に
お願いして信託契約を行いましたので、
家族信託とは何か?
どのような流れか?
諸費用はどのくらいかかるか?
などを自分がわかる範囲でご説明いたします。

家族信託とは?
成年後見に代わる財産管理と争族対策

家族信託とは一言でいうと「財産管理の一手法」です。

資産を持つ方が特定の目的(例えば老後の生活・介護・納税等に必要な資金の
給付及び資産の管理・有効活用ならびに円滑な資産承継)に従って、
その保有する不動産・現金・未上場株式等の資産を信頼できる家族に
託しその【管理・処分を任せる仕組み】です。

信託銀行や信託会社に任せるのでなく、
身内に任せるので高額な報酬も発生しません。
(月あたりのおこづかい程度)
したがって資産家のためのものではなく、
誰にでも気軽に利用できる仕組みです。

家族信託と成年後見制度の違い

家族信託と成年後見制度の違いですが、

「家族信託は家庭裁判所の許可を要しないこと」
「元気なうちから財産の委任、成年後見の代用、遺言の代用ができる」

が大きいです。

成年後見人制度は、本人が認知症などで判断能力が
つかなくなった後に行うものです。
ここも家族信託との違いです。


<成年後見人になって資産売却するには>

まず後見人になる方が家庭裁判所に
申立→審判→登記の順番になります。
その時間は約3か月以上・・・

そして不動産などの大きな資産についての売却は
別途「居住用不動産の処分許可申立」を
しなければいけなくさらに約3か月・・・

となると後見人になって資産売却までうまくいっても
半年かかることになります。

元気なうちに身内の方に任せておけば、
安心だということで今後家族信託が増えてくると
思われます。

①元気なうちから本人に代わり財産の管理・処分を託す(委任契約の代用)

②本人の判断能力低下後における財産の管理・処分を託す(後見制度の代用)

③本人死亡後の資産の承継先を自由に指定できる(遺言の代用)

①②③の機能を1つの「信託契約」で実現できることが可能。
つまり委任契約と成年後見制度と遺言の機能をいいとこどり。

④通常の民法では無効とされていた2次相続以降の財産承継先を
指定できる。

事前に打ち合わせを本人だけでなく、
受託者(ほとんど親族)と行うため、
資産の内容や、
自分が判断能力を失う前、
または亡くなる前に
意思を伝えられるところも大きいと思います。

2については具体的な契約方法、費用などをご案内いたします。

2につづく

二葉不動産 原 啓輔

【この記事を書いた担当者】

担当 有限会社二葉不動産 原 啓輔
出身 東京都世田谷区等々力
   尾山台小学校・尾山台中学校卒
家族 妻・子供2名(子育て中です)
趣味 ドライブ・鉄道・旅行、最近ゴルフを
   始めました。
一言 23歳の時より不動産業界で仕事をさせ
   ていただき、15年近くになり賃貸
   売買ともに経験いたしました。
   尾山台に20年以上住んでおりますので
   物件だけでなく街情報もご案内します。
   尾山台周辺のアパート、マンション、
   事務所・店舗の賃貸・売買については
   お気軽にお問い合わせください。

有限会社二葉不動産PCサイト

有限会社二葉不動産 スマートフォンサイト

■有限会社二葉不動産について
   
    二葉不動産では地域密着型不動産店舗
   として、尾山台・等々力・上野毛・
   九品仏の4駅周辺に特化した不動産賃貸
   情報を中心に配信しています。

    当社の創業は昭和30年。ハッピーロー
   ド尾山台商店街沿いで店を構えて63年
   を迎えました。古くからの地主様との
   信頼関係があり今日に至っており
   ます。

   お住まい探しはもちろん、入居後に
   お困りな事、生活面もサポート
   します。

    また尾山台・等々力エリアは都心や
   横浜、みなとみらいへのアクセスが
   いずれも30分以内であり、老若男女
   を問わずベッドタウンとして最高の
   立地を誇っています。
   
   また、治安やショッピング等の生活に
   おける利便性も優れており、お住まい
   をお探しの方には非常に人気となって
   います。

    当店はこじんまりとした店舗ではあり
   ますが、その中に宅地建物取引士資格
   を持った経験豊富なスタッフが3名以上
   居るため、街に関しての事に対してや
   生活面についてもご案内出来、お客様
   一人一人がご満足頂ける様、最大限の
   サービスを行うように努めております。

    尾山台・等々力・上野毛・九品仏周辺
   の物件をお探しの際には是非
   二葉不動産へお越し下さい。

二葉不動産のtwitter
  

東急大井町線尾山台駅前 有限会社二葉不動産you tube

世田谷尾山台 有限会社二葉不動産 原 啓輔

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【休みの最後】ランチ&買い物そして子供の宿題を見る。

こんにちは二葉不動産の原です。

休みの最終日。

朝から帰省の後片付け、

掃除機での掃除、拭き掃除等を

やらせていただきました。

そして昼は子供達の希望もあり、

近所のマクドナルドへ。

久々にダブルチーズバーガーと、

チキンナゲット、、、

美味しかったですね。

食べすぎましたが。

そしてその後はスーパーへ。

休み中に冷蔵庫を空にしていましたので、

今週の食材補給を。

そして曜日限定の買い物バスが

出る前だったので帰りは家のそばまで

バスで帰還。

周辺のご年配向けに始まった無料バス

ですがまさか私が乗るとは思っていません

でしたね。

非常に助かりました。

自宅付近は丘陵地帯でアップダウンが

多いので近所のスーパーが曜日限定で、

始めたサービスです。

乗客がどのくらいいるのかは分かりませんが

私が乗った際には他に二人のお客様が

乗車していました。

でもスーパーで買ったような感じが

しません。

スーパーの袋を持っていなかったからです。

うーーん。

実際のところどうなのだろう?

バスから降りて、

少しテレビを楽しんだ後には

息子の宿題を見ることに。

明日から学校でいきなり漢字テスト

なようですので、

漢字をチェックして間違えたら、

ひたすら書いて覚えてもらう方法で

指導しました。

私もそうですがテストは、

分からない箇所は教科書で確認して、

後はひたすら書くことかと思います。  

息子が勉強している姿を見て、

自分も新たな資格にチャレンジしないと

なと感じました。

やはり思ったら実行しないとということで、

ひとつチャレンジします。

まずは調べないと。

明日から仕事開始です。

二葉不動産 原 啓輔

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【初詣に家族で】徳島天神社へ。しっかりとお願いしてきました。

こんにちは二葉不動産の原です。

年明けに初詣へ行けていませんでしたので、

お墓参り後に徳島天神社へ。

有名な観光地眉山のそばにある

神社です。

隣には阿波踊り会館が。

商売繁盛、家内安全、健康でいられるよう

お願いしてきました。

そして毎年おみくじを引くのが、、、

今回は

【吉】

商いについても、普段のことについても

身が引き締まるような事が書いて

ありました。

慎重に取り組んで参ります。

参拝のあとは、

阿波踊り会館内の売店を巡り、

すだちちゃんの写真を撮影したり、、、

正月をゆっくりと過ごすことができました。

あっという間に明日は関東へ戻ります。

早いなー。休みって。

二葉不動産 原 啓輔

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【徳島動物園】ちょうどいい大きさで家族で楽しんできましたよ。

こんにちは二葉不動産の原です。

今日は家族で徳島県にある徳島動物園へ。

大人は600円。

中学生以下は無料と財布に優しい動物園です。

息子とは前に行きましたが、

娘は初めてなのでとても興奮して

いましたよ。

サル、たぬき、キツネなど

日本特有の動物を見て楽しんでいきます。

レッサーパンダもいましたね。

ぞうは何処でも人気者でした。

オオカミは大迫力!

一時間半ほど楽しんでお昼はお好み焼き屋へ。

私は季節限定の牡蠣お好み焼きを。

これを食べながらかつて広島で食べた

広島風お好み焼き牡蠣入りがすごく

美味しかったことを思い出しましたね。

また食べに行きたいものです。

昨日に続き天気も良く、

家族で楽しむことができましたね。

二葉不動産 原 啓輔

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【2020年元旦】あけましておめでとうございます。

新年あけましておめでとうございます。

二葉不動産の原です。

2020年になりましたね!

年明けは家出【笑ってはいけない】を

楽しんでおりました。

いつのまにか年明けしていまして、

気付きませんでした。

年明けについては人それぞれですね。

ご来光を見るために、

高尾山や、江ノ島海岸へ行く方もいます。

家でゆっくりジッとしている方も

います。

私は後者になりますが、、

正直本日は全く家から出ませんでした。

おせち食べて、

昼寝して、

夕飯食べて、

息子娘と早く寝る支度をして、、、

現在に至っています。

かなりゆっくりしています。

正月の過ごし方は人それぞれ。

休め明けになると、

フル活動になりますからね。

ゆっくりジッと家からでなかった

1/1でした。

最後に今年は、

去年以上に貸主様と借主様のパートナー

として取り組んで参ります。

よろしくお願いします。

二葉不動産 原 啓輔

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   ます。

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   また、治安やショッピング等の生活に
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小学校、中学校学区域マップ。「学区域検索」でラクラク検索。

こんにちは営業部の原です。

 

当社のホームページ内に

小学校、中学校の学区域検索ページをご用意しております。

 

 二葉不動産 学区域検索ページ

 

マップだけでなく、小学校の学区域の住所

および学区域で検索できるリンクもご用意しております。

お問い合わせで「〇〇小学校学区域」でというお問い合わせが
少なからずございます。

 

ぜひご活用くださいね。

 

世田谷区尾山台・等々力・九品仏・上野毛、

東京都市大学生向けの賃貸マンション、

賃貸アパートのお探しは、有限会社二葉不動産へ。

 

東急大井町線尾山台駅そば

 

 

退去時は要注意! 敷金の精算について

2015年3月の記事を再掲しました。

こんにちは営業部の原です。

今日は快晴で気持ちいいですね。

朝から新築の立会いや物件の写真撮影をして参りました。

さて、引っ越しが活発な時期になりました。

入居をする方もいれば、退去をする方もいます。

質問です。あなたは契約時に「敷金」を預けましたか?

また敷金がない場合は退去時の諸費用について説明や

書類で確認しましたか?

敷金があれば、一部は敷金でカバーできますが

0ですと・・・退去時に費用全額を支払わなければいけません。

敷金が0ということは必ず何か退去時に掛かる費用が

あると考えてください。(99%は退去時にお金が掛かります。)

しっかりとした会社ですと、敷金ではなく初期費用に掛かるお金と

して「ルームクリーニング代」と金額を明示していることや、

契約時に退去時に何が掛かるかを

明確にしているところもありますが、記載していない会社もあります。

記載していない会社、明確な説明がない会社(貸主)は

退去時に高額なリフォーム代を請求してくることが多いです。

退去時に高額な請求がある場合、2つ理由が考えられます。

①管理会社、貸主が悪質か?

②誰が見ても汚く、原状回復が大変な場合

①に関しては、ゆるせることができませんね。このような方がいるので

不動産業が悪いイメージになってしまうのです。腹立たしいです。

(消えてなくなってほしいですが)

業界でも「あれ、あの不動産屋おかしいのでは?と思うことがあります」

ひどい場合は宅建協会などの協力のもと是正していただくように

しております。

もし自分があまりにもおかしいなと思った際には、

消費者相談センターや不動産適正取引推進機構に相談しましょう。

私はおかしいなと思った不動産業者、貸主とは取引いたしません。

②について、

入居者の故意・過失や通常の使用方法に反する使用、

粗末に物を扱って壊してしまっている場合などは当然に

入居者負担です。

壁に穴があいている、床が腐っている、お部屋全体が

タバコのヤニだらけで全部の設備を交換しなければ

いけない・・・などです。

私どもも退去時に確認しますがあまりにもひどい場合は

請求させていただきます。これは高額になってしまっても

仕方のないことです。

なお弊社が所属している東京都では、

「賃貸住宅の紛争防止条例に基づく説明書」pdf

を契約時に必ず説明しております。

請求の際にはかならず掛かった項目・金額を

明示しなければいけません。

弊社では敷金精算書を利用しております。

敷金の考え方についてより細かく知りたい方はこちら

お部屋を借りられる方は、しっかりと契約の際に

書類を確認しましょう。

入居された方は、契約されたときの契約書を読みましょう。

不明な点がある場合は事前に契約された不動産屋に確認

しましょう。

「貸主様と借主様の契約が無事に終了し気持ちよく終わりにしましょう」

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畳の大きさは日本の地域によって違うって本当??

2015年2月23日に書いたブログの再掲です。

こんにちは営業部の原です。

日本の古くから使われています「畳」

実は地域によって大きさが違うのってご存知ですか??

Exif_JPEG_PICTURE

日本には6種類の畳の大きさがあるといわれております。

私も不動産業に従事していますが6種類も分かれていることを

しっかりと認識しておりませんでした。

まず面積の単位からお話いたします。

よく●●坪、△△畳(帖)といわれたりしますが、

具体的な大きさを知っていますか?

まず「坪」の単位から

1坪 約3.3㎡です。

次に「畳」の単位です。

1畳 約1.62㎡です。

ということは1坪=2畳という単位となります。

単位はこのようになりますが、すべての畳が1.62㎡ではありません。

こちらをご覧ください。

もう迷わない 面積の単位・畳の種類」 pdfファイル

20150223115726_00001

①京間・本間 191cm×95.5cm 1.82405㎡ 関西・四国・九州地方

②六二間   188cm×94cm    1.7672㎡    九州地方の一部

③六一間   185cm×92.5cm  1.71125㎡ 近畿・中国地方の一部

④中京間   182cm×91cm   1.6562㎡  愛知・岐阜・三重・福島

岩手・北陸地方・奄美

⑤江戸間   176cm×88cm  1.5488㎡  関東地方を中心・全国

⑥団地間   170cm×85cm  1.445㎡   公団・集合住宅

1.62㎡に一番近いのが④の中京間でした。

古い家には①の京間が多く、現在は⑤の江戸間が多く使われて

いるようですね。

畳の厚みは55cmが一般的でした。

畳屋さんが畳の種類を丁寧に説明しているサイトを見つけたので

リンクを貼り付けます。より知りたい方はこちら

間取り図では畳の枚数(△△畳)と記載はされておりますが

明確な面積は記載されておりません。

入居時に寸法を測る際には、畳の大きさを確認して

からお部屋に置く家具の配置を考えましょう。

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世田谷区尾山台・等々力・九品仏・上野毛、東京都市大学生向けの

賃貸マンション、賃貸アパートのお探しは、有限会社二葉不動産へ。

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マンションをお探しの方へ 「すべてのお部屋にエアコンがつけられるとは限りません」

2015年3月9日のブログの再掲です。

特に古いマンションは注意ですよ。

こんにちは営業部の原です。

この時期、お住まいをお探しされる方が多くいらっしゃいます。

さて、お住まいをお探しされる際に忘れがちなポイントが

あります。

それは、

「すべてのお部屋にエアコンがつけられるとは限らない」

です。

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エアコンには、3つの種類があります。

①ウインド形 窓に取り付ける形のエアコン ウインドファンという

窓取り付け方のエアコンが販売されています。

ただし一体型のため出力が高くありません。

②セパレート形 基本の本体と室外機が分かれているタイプ

ごく一般的なエアコンです。

③マルチ形 1つの室外機で多数のエアコンが動かせるタイプ。

どちらかというと業務用です。

室外機が故障するとすべてを交換しなければいけません。

賃貸で多く利用されているエアコンは②のセパレートタイプです。

本体が室内、室外機は外にと分かれていますので

当然に室外機が置けなければエアコンを設置できません。

お部屋をお探しするポイントの中で

「エアコンが設置できるかを確認するといいでしょう。」

私がご紹介しているマンションの中で、かなりの確率で

エアコンがつけられない物件があります。

(特に古いマンションに多い)

私の場合は、その場でお客様にご説明しますが、

気づかない営業マンも多くいますので注意してくださいね。

お部屋にエアコンの穴、電源スイッチがあるか、

他のお部屋にエアコンが付いている場合は

どのようについているかを確認しましょう。

<エアコンがつけられない例>

①マンションの外壁を壊すことができない

②分譲マンションのお部屋で北側に廊下があり、

廊下は共用部分のため室外機を置くことができない

③そもそもお部屋の外にバルコニーやポーチが

なく室外機を置けない

などです。

お住まいをお探しする際に、たくさんのポイントがあります。

快適な生活が送れるように参考にしてみてください。

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「事故」物件とは何か? 告知事項の考え方

2014年9月14日のブログの再掲です。

こんにちは営業部の原です。

昨日、今日と玉川神社のお祭りがあり尾山台を始め九品仏、

等々力では神輿が出ております。記事につきましては明日以降に・・・

先日テレビでも「不動産の裏側」というタイトルの番組が

放送されていたようです。

不動産業者が実務をする上で体験することや知識を

お披露目していたようです。

私も今までの経験(先輩方よりは浅いですが・・・)お伝えできる範囲で

書かせていただきます。

【「事故」物件とはなにか?】

不動産をお探ししたことのある方であれば聞いたことが

あるかもしれません。

①室内で孤独ななくなり方をしていた。

②物件の屋上または廊下から投身した。

ほとんどが自殺や嫌ななくなり方をした場合です。

家族に看取られてお亡くなりになった方は除外です。

①の解説。

孤独な亡くなり方をした場合は当該物件は「事故物件」に当たります。

不動産業では、募集する際に募集図面に

「告知事項あり」と記載します。

会社によっては図面に記載していない会社もありますが

これは基本的にアウトです。

お客様にご案内前に伝えないと大クレームになります。

(嫌がる方が大半だからです)

しかも契約前に行う「重要事項説明」で告知事項の内容を

説明しなければならず、説明していない場合は

説明者(宅地建物取引主任者)と

会社(不動産業者)が宅建協会より罰則となります。

この件ですが業者によっては、

「事故が起きた後に一度他のお客様、もしくは不動産業者

の人間が住んだので告知事項として歌わなくてもよい」

と判断している会社もあります。

これはアウトです!

事故物件となった場合、一般的に近隣相場よりも2~3割

家賃が安くなります。貸主様、管理会社も早く決まってほしいと

願うのは当然ですが、一度入居したかたと言って

告知事項を消すことはできません。

事故が起きた場合 物件前にパトカー、救急車から野次馬まで

人であふれます。ほとんどの人が、「あの物件で自殺した人間が

いる」と認識しているので、もし告知事項の説明を受けていない

入居者が近隣のおせっかいな人により

「あなたの住んでいるお部屋 前に自殺があったのよ」

などを言われたらどうでしょうか?

怒りますよね??もしかすると裁判になります。

では何年たったら告知事項を説明する必要がなくなるのでしょうか。

告知事項の時効に関しては民法の規定がありません。

10年経過すれば大丈夫?など言われることもありますが、

このお部屋がある限り告知事項を説明しなければならない

と考えます。(建物専有部分で起きた事故)

また当該建物を取り壊し他の方に売却する上でも

重要事項説明で告知事項として説明することになります。

②の解説。

①とは違い建物の共用部分で起きた事故ですね。

この判断は会社によって違います。

大手の管理会社は大型の400世帯の分譲マンションであれ

4世帯のアパートであれ投身自殺があって室内でなくても

募集図面および契約時には告知事項説明をしています。

これは建物共用部分で起きている事故なので告知事項として

判断するのが難しいです。

もし共用部分の件も告知事項として説明するとなると

日本全体で告知事項物件が一気に増えることになると

考えますし分譲マンションだと価格の低下を招くことになります。

「事故」物件をどのように考えるかはお客様によって違います。

気持ちの問題だと思います。

「20年前だから大丈夫だ。気にしない。」と思う方と

「この部屋に人間が死んだと思うと気持ち悪くて仕方がない」

と思う方がいます。

今後お住まいをお探しされるお客様で「告知事項」という記載

があった場合には不動産業者に「どのような事故」が起きたのか

聞いてみてください。

その事故が自分にとって耐えられるのかどうかを考えてみてください。

私はどちらかというと気になるほうですので必ず確認いたします。

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