【不動産勉強会】新宿で1日しっかりと学んできました。

こんにちは二葉不動産の原です。

東京新宿の会議室で、

不動産ソフト会社主催の不動産勉強会に

参加してきました。

新宿は雨です、、、

天気が悪かったので早めに自宅を出てきました。

駅のカフェでまずはお茶を。

事前に頂いた資料等を確認して臨みます。

新宿駅から歩いて三分くらいで着き

わかりやすい場所にありましたよ。

勉強会では参加者の自己紹介から始まり、

挨拶が終わると今回のテーマへ。

最終ゴールの契約、手数料を受け取るために

集客をするわけですが、

ホームページ、SNSの活用が不可欠だと

いうこと。


SNSの中でもさまざまなツールがありますが。

特にTwitterを利用して

行かないといけないということを再確認。

さらに今後の音声検索に対しても対応して

いかなければなりません。

私も最近トラブルの解決などの仕事が多く

集客に目を向けられていなかったことを

反省します。

勉強会後は懇親会へ。

一軒目

二軒目

最後はビールからのハイボールだったので、

かなり酔っ払ってしまいましたよ!

帰りは定番の高速バス

自宅近くのバス停まで30分。

近いですよー。

ただ発車した後にすぐに寝てしまい、

目が覚めたらバス停についていました。

もし乗り過ごしたら御殿場駅まで連れて

行かれてしまいます、、、

ぞっとしましたよ!

そしてどこにか傘を忘れてしまったようで、

家に着いたら気づきました。

飲み過ぎはやっぱり良くないと

改めて反省です。

【退去後の建物チェック】不動産業者として出来ること

こんにちは二葉不動産の原です。

昨日一人のお客様の退去がありました。

25年近くお住まいになっており、

今回色々な事情から退去することになり

ました。

退去立会いを行い、

改めて従業員三人で中の建物チェックと

片付けを行いましたが、

お部屋って人の生活感が一番でるところ

なのでどのような生活を送られてきたのか

よく分かります。

私は人様の人生観についてとやかく言う

立場ではありませんが、

いつも不動産業者として何ができるか、

出来ないかを考えます。

時によっては無理な請求もあります。

即答出来ないこともあります。

ただ落ち着いて考えて、できる、出来ない

を明確にして伝えることがすごく重要だな

と感じております。

それは借主様だけでなく貸主様に対しても

一緒です。

我が社は貸主様と借主様のパートナーとして

中立の立場だと考えております。

今回の入居者様には私も至らない点が

あったなと反省しています。

新たな地で平穏な生活を送っていただきたいと

強く願っております。

私どもではこのような相談をよく受けます。

①入居者と連絡が取れないから

鍵を貸してくれ。

②家賃滞納しているから即座退去させてくれ。

③●●さんと連絡を取りたいから連絡先を教えてくれ。

、、、、

これは全て不動産業者として勝手にできません。

①に関しては契約者以外に勝手に鍵を貸せません。

当たり前ですが、その後に事件が起きれば不動産業者の責任が生じます。

②に関しては借地借家法があり、

勝手に即座に退去させられません。

裁判で判決後に強制執行を断行して

いただいた後になります。

③に関しても個人情報保護法によって

お伝えできません。

入居者の許可が必要です。

上記のことがブレないようにいつも

中立の立場で入れるように今後も精進

いたします。

片付けのあとは三人で尾山台久寿屋の

天丼セットで一息。

【東急電鉄ホームドア・センサー】2019年内に完成予定。以前より1年早い。

こんにちは二葉不動産の原です。

東急電鉄全駅の安全対策として、
ホームドア及びセンサーの設置が行われております。

2年ほど前には2020年度に完成予定でしたが、
昨今の事故や、オリンピックに向けて工事時期を
早めて2019年内にすべて駅(世田谷線は除く)に
設置される予定です。

大井町線においても、近隣の駅ですと等々力駅、
大岡山駅あたりが未施工ですが、
今年中に完成すればかなりの確率で
人身事故などの遅延はなくなる
だろうと考えます。

他の路線と比べても大井町線は事故が少なく、
遅延もないのですがこれで安心ですね。

あとは踏切内の事故が減ればよりいいのですが・・・


退去時は要注意! 敷金の精算について

2015年3月の記事を再掲しました。

こんにちは営業部の原です。

今日は快晴で気持ちいいですね。

朝から新築の立会いや物件の写真撮影をして参りました。

さて、引っ越しが活発な時期になりました。

入居をする方もいれば、退去をする方もいます。

質問です。あなたは契約時に「敷金」を預けましたか?

また敷金がない場合は退去時の諸費用について説明や

書類で確認しましたか?

敷金があれば、一部は敷金でカバーできますが

0ですと・・・退去時に費用全額を支払わなければいけません。

敷金が0ということは必ず何か退去時に掛かる費用が

あると考えてください。(99%は退去時にお金が掛かります。)

しっかりとした会社ですと、敷金ではなく初期費用に掛かるお金と

して「ルームクリーニング代」と金額を明示していることや、

契約時に退去時に何が掛かるかを

明確にしているところもありますが、記載していない会社もあります。

記載していない会社、明確な説明がない会社(貸主)は

退去時に高額なリフォーム代を請求してくることが多いです。

退去時に高額な請求がある場合、2つ理由が考えられます。

①管理会社、貸主が悪質か?

②誰が見ても汚く、原状回復が大変な場合

①に関しては、ゆるせることができませんね。このような方がいるので

不動産業が悪いイメージになってしまうのです。腹立たしいです。

(消えてなくなってほしいですが)

業界でも「あれ、あの不動産屋おかしいのでは?と思うことがあります」

ひどい場合は宅建協会などの協力のもと是正していただくように

しております。

もし自分があまりにもおかしいなと思った際には、

消費者相談センターや不動産適正取引推進機構に相談しましょう。

私はおかしいなと思った不動産業者、貸主とは取引いたしません。

②について、

入居者の故意・過失や通常の使用方法に反する使用、

粗末に物を扱って壊してしまっている場合などは当然に

入居者負担です。

壁に穴があいている、床が腐っている、お部屋全体が

タバコのヤニだらけで全部の設備を交換しなければ

いけない・・・などです。

私どもも退去時に確認しますがあまりにもひどい場合は

請求させていただきます。これは高額になってしまっても

仕方のないことです。

なお弊社が所属している東京都では、

「賃貸住宅の紛争防止条例に基づく説明書」pdf

を契約時に必ず説明しております。

請求の際にはかならず掛かった項目・金額を

明示しなければいけません。

弊社では敷金精算書を利用しております。

敷金の考え方についてより細かく知りたい方はこちら

お部屋を借りられる方は、しっかりと契約の際に

書類を確認しましょう。

入居された方は、契約されたときの契約書を読みましょう。

不明な点がある場合は事前に契約された不動産屋に確認

しましょう。

「貸主様と借主様の契約が無事に終了し気持ちよく終わりにしましょう」

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【郵便局で内容証明郵便を送付】やり直しもしましたよ。

こんにちは二葉不動産の原です。

本来であればしたくない業務のひとつです。
久々ではありますが内容証明郵便を出してきました。

毎月家賃はきちんと払いましょうね。
家賃が遅れると督促状で通知を行い、
状況が変わらない場合は保証人様にも送付し、
それでも改善されない場合はこの内容証明郵便を
送付します。

すでにこの時点で貸主様と借主様の信頼関係は破壊されて
いて契約解除してほしいという文章が記載されています。

内容証明郵便は本局でないと受け付けてくれないので、
わざわざ車を使って本局の玉川郵便局へ。

事前に会社で同じ書類を3通分用意し、
窓口に提出します。

書類の大きさはA4でもB4でもかまいません。
ただし縦書き、横書きによって文字数制限があります。

「縦書きの場合」
1行20字以内、1枚26行以内

「横書きの場合」
1行20字以内、1枚26行以内
1行13字以内、1枚40行以内
1行26字以内、1枚20行以内

わが社ではわかりやすく縦書きにしております。

窓口で指摘されたのは、
20字の中に、や。も字としてカウントされるということ。

そのため1,000,000円であれば、円も含めて10字になるという
ことです。

その、を1行多くいれてしまいやり直しになってしまいました。
これは確認ミスですね。

あと送付先住所と、内容証明に記載されている住所が
完全一致でなければならなく、
マンション名なども合わせないといけません。

これも記載しておりませんで確認不足でしたね。

一度会社へ戻り再度作成してまた郵便局へ出しに行く・・・
非常に面倒です。

また内容証明郵便は確実に先方が受け取ったかを確認
するために配達証明もつけますので、
1通送付するのに1,500円以上します。

(普通郵便)82円
(一般書留)430円
(配達証明)310円
(内容証明)430円+260円(2枚目以降加算)
合計    1,512円

一番高額な郵便なのではないでしょうか?

窓口で確認がとれましたら、認証という手続きを経て
送付するわけですが、
時間がかかります。
待ちます!

そして待つこと15分・・・

保証人様宛にも送ったので2件分の認証があったので
時間がかかったのでしょう。

こうやって手間をかけているので、
相手方に理解してほしいなと強く感じました。
本当に家賃滞納はやめましょう。

内容証明郵便を送られないようにしましょうね!



【オーナー様向け リフォーム事例】借主様が希望される「設備」を把握しリフォームすることが必要

こんにちは二葉不動産の原です。

今回は賃貸アパート、マンションを所有のオーナー様向けに、

リフォーム事例をご紹介させていただきます。

「リフォーム事例」 どのようにメンテナンスするのか??

立地や環境を個人が変えることは不可能ですが「設備」を変えることは可能です。

建物全体と各室内の見直しをしましょう。

借主様が希望される「設備」を把握しリフォームすることが必要です。

①バストイレ別 バストイレが別にできるスペースがあれば必須。

②室内洗濯機置き場 配水管、上水管が配管できるのであれば。

③お風呂は給湯 バランス釜タイプは給湯タイプへと取替えを。

④独立洗面台 洗面台がない物件には設置を。

⑤システムキッチン キッチンは2口コンロ以上が望ましいです。

リフォーム事例 (世田谷区等々力 築39年のマンション)

もともと2Kだった間取りを

1LDKに変更し設備も一新

どのように設備を変更したか?

キッチンを場所も含めて交換

システムキッチンに

お風呂を取替え 給湯器交換を行い

追い焚き機能付ユニットバスに変更

お部屋は畳の和室から

フローリングに変更

独立洗面台を新設

ベランダ洗濯機置き場→室内洗濯機置き場

セキュリティーとしてTVモニターフォンも

環境によっては防犯カメラも

その他にも

・押入れ→クロゼットに変更

・和式トイレ→洋式トイレ(温水洗浄便座新設)

・エアコン新型交換

そのほか、クロス、解体工事、電気配線工事等含めて大規模リフォームし、諸費用は約370万円。

家賃 100,000円とした場合、37ヶ月(約3年)で回収。

空室にするよりは満室にすることに専念を

たしかにリフォーム費用は高くなります。

しかし、ずっと空室にするよりは手入れを行い、

入居していただいたほうが建物は傷みません。

毎日、ドアや窓の開閉を行うことにより空気の流れができますし、

空室があると「あの物件は長い間空室があって決まらなく良い物件ではない」と思われてしまいます。

家賃に関しても毎月0円か、しっかりと家賃が安定して入ってくるのは

どちらが得策でしょうか?

お客様(借主様)に「清潔」で「安心」をアピール

借主様は「自分が所有の資産(商品)」を借りてくれるお客様です。

一目で、「キレイだなー」と思ってもらうように商品は「清潔」でなければいけません。

また夜でも安心して帰れる、または室内にいても「安心」できることが重要です。

以上となります。

所有のアパート、マンションによって費用面も変わってきます。

詳細は弊社までお問い合わせください。

※2018年の記事を再掲しております。

【5月6日から9連勤】さすがに肉体的と精神的に疲れましたね。

こんにちは二葉不動産の原です。

今日は会社の定休日。
ゴールデンウィーク明けは管理業務清算のため、
水曜日を営業しましたので、9連勤でした。

今週は

お客様のご来店・ご案内、
(重要な業務ですが従業員に頼みました)

物件内のお客様トラブル相談、解決へ
(これがかなり精神的にきつくまだまだこれから)

家賃滞納者にむけての今後の対応、
(なぜか今月に集中しています)

契約に向けての書類作成・・・

かなり忙しく月曜日あたりには
肉体的に疲労がたまり、
業務に支障をきたす寸前までに
なりましたね。
久々に昼の休憩で寝かせて頂きましたよ。

精神面で参った部分もあり、
自分の至らない点などでかなり反省しましたね。


やはり休みは定期的にとらないと、
身体によくないですね。

10連休後で仕方がない部分もありましたが、
今後は従業員のことも含めて休日設定を
考えないといけないなと強く感じました。


月曜日の夜は商店街の皆さんと
まちなかゼミナールの打ち合わせ+呑み会。

火曜日の夜は吉祥寺にて不動産業者の先輩と
不動産ソフト会社の方と今度の勉強会の打ち合わせ
+呑み会。


さすがに昨日は体力的な面があったため、
早く失礼させていただきました。


今日は家でブログを打っており、
この後は外出してから娘の誕生日会を
開催します。

早いもので娘も2歳になりましたよ。

2年前の出産時には会社を朝から休み
病院で待っておりましたが、
夕方になっても
まだ時間がかかりそうで待ちきれず
息子と銭湯に行ったなと。
戻ってきたらすぐに誕生したことを
昨日のように覚えております。

今思うとよく銭湯に行ったなと。

今日は娘の大好きなメニューを用意し、
妻が特製のケーキを作るようです。

リフレッシュして明日からまた頑張ります!



畳の大きさは日本の地域によって違うって本当??

2015年2月23日に書いたブログの再掲です。

こんにちは営業部の原です。

日本の古くから使われています「畳」

実は地域によって大きさが違うのってご存知ですか??

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日本には6種類の畳の大きさがあるといわれております。

私も不動産業に従事していますが6種類も分かれていることを

しっかりと認識しておりませんでした。

まず面積の単位からお話いたします。

よく●●坪、△△畳(帖)といわれたりしますが、

具体的な大きさを知っていますか?

まず「坪」の単位から

1坪 約3.3㎡です。

次に「畳」の単位です。

1畳 約1.62㎡です。

ということは1坪=2畳という単位となります。

単位はこのようになりますが、すべての畳が1.62㎡ではありません。

こちらをご覧ください。

もう迷わない 面積の単位・畳の種類」 pdfファイル

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①京間・本間 191cm×95.5cm 1.82405㎡ 関西・四国・九州地方

②六二間   188cm×94cm    1.7672㎡    九州地方の一部

③六一間   185cm×92.5cm  1.71125㎡ 近畿・中国地方の一部

④中京間   182cm×91cm   1.6562㎡  愛知・岐阜・三重・福島

岩手・北陸地方・奄美

⑤江戸間   176cm×88cm  1.5488㎡  関東地方を中心・全国

⑥団地間   170cm×85cm  1.445㎡   公団・集合住宅

1.62㎡に一番近いのが④の中京間でした。

古い家には①の京間が多く、現在は⑤の江戸間が多く使われて

いるようですね。

畳の厚みは55cmが一般的でした。

畳屋さんが畳の種類を丁寧に説明しているサイトを見つけたので

リンクを貼り付けます。より知りたい方はこちら

間取り図では畳の枚数(△△畳)と記載はされておりますが

明確な面積は記載されておりません。

入居時に寸法を測る際には、畳の大きさを確認して

からお部屋に置く家具の配置を考えましょう。

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マンションをお探しの方へ 「すべてのお部屋にエアコンがつけられるとは限りません」

2015年3月9日のブログの再掲です。

特に古いマンションは注意ですよ。

こんにちは営業部の原です。

この時期、お住まいをお探しされる方が多くいらっしゃいます。

さて、お住まいをお探しされる際に忘れがちなポイントが

あります。

それは、

「すべてのお部屋にエアコンがつけられるとは限らない」

です。

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エアコンには、3つの種類があります。

①ウインド形 窓に取り付ける形のエアコン ウインドファンという

窓取り付け方のエアコンが販売されています。

ただし一体型のため出力が高くありません。

②セパレート形 基本の本体と室外機が分かれているタイプ

ごく一般的なエアコンです。

③マルチ形 1つの室外機で多数のエアコンが動かせるタイプ。

どちらかというと業務用です。

室外機が故障するとすべてを交換しなければいけません。

賃貸で多く利用されているエアコンは②のセパレートタイプです。

本体が室内、室外機は外にと分かれていますので

当然に室外機が置けなければエアコンを設置できません。

お部屋をお探しするポイントの中で

「エアコンが設置できるかを確認するといいでしょう。」

私がご紹介しているマンションの中で、かなりの確率で

エアコンがつけられない物件があります。

(特に古いマンションに多い)

私の場合は、その場でお客様にご説明しますが、

気づかない営業マンも多くいますので注意してくださいね。

お部屋にエアコンの穴、電源スイッチがあるか、

他のお部屋にエアコンが付いている場合は

どのようについているかを確認しましょう。

<エアコンがつけられない例>

①マンションの外壁を壊すことができない

②分譲マンションのお部屋で北側に廊下があり、

廊下は共用部分のため室外機を置くことができない

③そもそもお部屋の外にバルコニーやポーチが

なく室外機を置けない

などです。

お住まいをお探しする際に、たくさんのポイントがあります。

快適な生活が送れるように参考にしてみてください。

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「事故」物件とは何か? 告知事項の考え方

2014年9月14日のブログの再掲です。

こんにちは営業部の原です。

昨日、今日と玉川神社のお祭りがあり尾山台を始め九品仏、

等々力では神輿が出ております。記事につきましては明日以降に・・・

先日テレビでも「不動産の裏側」というタイトルの番組が

放送されていたようです。

不動産業者が実務をする上で体験することや知識を

お披露目していたようです。

私も今までの経験(先輩方よりは浅いですが・・・)お伝えできる範囲で

書かせていただきます。

【「事故」物件とはなにか?】

不動産をお探ししたことのある方であれば聞いたことが

あるかもしれません。

①室内で孤独ななくなり方をしていた。

②物件の屋上または廊下から投身した。

ほとんどが自殺や嫌ななくなり方をした場合です。

家族に看取られてお亡くなりになった方は除外です。

①の解説。

孤独な亡くなり方をした場合は当該物件は「事故物件」に当たります。

不動産業では、募集する際に募集図面に

「告知事項あり」と記載します。

会社によっては図面に記載していない会社もありますが

これは基本的にアウトです。

お客様にご案内前に伝えないと大クレームになります。

(嫌がる方が大半だからです)

しかも契約前に行う「重要事項説明」で告知事項の内容を

説明しなければならず、説明していない場合は

説明者(宅地建物取引主任者)と

会社(不動産業者)が宅建協会より罰則となります。

この件ですが業者によっては、

「事故が起きた後に一度他のお客様、もしくは不動産業者

の人間が住んだので告知事項として歌わなくてもよい」

と判断している会社もあります。

これはアウトです!

事故物件となった場合、一般的に近隣相場よりも2~3割

家賃が安くなります。貸主様、管理会社も早く決まってほしいと

願うのは当然ですが、一度入居したかたと言って

告知事項を消すことはできません。

事故が起きた場合 物件前にパトカー、救急車から野次馬まで

人であふれます。ほとんどの人が、「あの物件で自殺した人間が

いる」と認識しているので、もし告知事項の説明を受けていない

入居者が近隣のおせっかいな人により

「あなたの住んでいるお部屋 前に自殺があったのよ」

などを言われたらどうでしょうか?

怒りますよね??もしかすると裁判になります。

では何年たったら告知事項を説明する必要がなくなるのでしょうか。

告知事項の時効に関しては民法の規定がありません。

10年経過すれば大丈夫?など言われることもありますが、

このお部屋がある限り告知事項を説明しなければならない

と考えます。(建物専有部分で起きた事故)

また当該建物を取り壊し他の方に売却する上でも

重要事項説明で告知事項として説明することになります。

②の解説。

①とは違い建物の共用部分で起きた事故ですね。

この判断は会社によって違います。

大手の管理会社は大型の400世帯の分譲マンションであれ

4世帯のアパートであれ投身自殺があって室内でなくても

募集図面および契約時には告知事項説明をしています。

これは建物共用部分で起きている事故なので告知事項として

判断するのが難しいです。

もし共用部分の件も告知事項として説明するとなると

日本全体で告知事項物件が一気に増えることになると

考えますし分譲マンションだと価格の低下を招くことになります。

「事故」物件をどのように考えるかはお客様によって違います。

気持ちの問題だと思います。

「20年前だから大丈夫だ。気にしない。」と思う方と

「この部屋に人間が死んだと思うと気持ち悪くて仕方がない」

と思う方がいます。

今後お住まいをお探しされるお客様で「告知事項」という記載

があった場合には不動産業者に「どのような事故」が起きたのか

聞いてみてください。

その事故が自分にとって耐えられるのかどうかを考えてみてください。

私はどちらかというと気になるほうですので必ず確認いたします。

世田谷区尾山台・等々力・九品仏・上野毛、

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