街情報や施設情報はもちろん 日々ブログを書きます。 

競売って何?? 判りやすく解説します!!

【やや難しいですが、賃貸住宅をお探しする際にお読みください】

 

今回は「競売って何」というテーマにいたしました。

少々難しいため不動産業者が契約時に利用している

「重要事項追加事項」を参考に

説明させていただきます。

 

重要事項説明追加 pdfファイル

①~⑨まで判りやすくまとめました。

 

 

①抵当権(ていとうけん)

金融機関等(債権者)がお金を貸す際にお客様(債務者)

に設定する権利のことです。

 

賃貸でいうと貸主様が銀行から借り入れを

しており、銀行が借り入れ対象の土地・建物その他

付随設備に抵当権を設定します。

日本国内で約9割の方が金融機関を

通じてお金を借りた上で建物を建てておりますのでほぼ

当たり前のことです。

 

②根抵当権(ねていとうけん)

抵当権同様、金融機関等がお金を貸す際に債務者に

設定する権利のこと。

抵当権と根抵当権の違いは

 

抵当権は借り入れした額に応じて設定するもの

 

根抵当権は包括の枠内までなら借り入れしてよいと

いう額に応じて設定されます。

 

貸主が大地主で資産もあるので銀行は●●様であれば

□□□□万円まで枠を設けるのでお借りください

というものです。

地主の他、大企業も該当しますね。

 

「詳細はこちらの用語集をご参照ください。」

抵当権はこちら

・根抵当権はこちら

 

③競売

①、②の抵当権の件で、債務者が毎月しっかりと

支払いをしていればよいのですが、

中には何ヶ月も滞納したり、

お支払いされない場合があります。

 

その場合、金融機関は債務者に対して定期的に催告し

支払いする旨の通知を出しますが、

応じない場合は裁判所を通じて資産の差し押さえをします。

 

債権者は資産を差し押さえて第三者に売却します。

第三者から金銭を授受し弁済にあてるものです。

 

債務者側からすると差し押さえされて競売実行されると

もう止めることができません。

競売になる前、ローンが滞ってしまうケースが考えられるの

であれば早い段階で専門家に相談してください。

任意売却という方法もあります。(これは別途お話します。)

 

競売が実行されますと資産が第三者に渡ります。

 

競売はこちら

 

④対抗

私法上の概念で、当事者間で効力のある法律関係が、

第三者に対して効力を有するための要件をいいます。

権利の種類によって違うのですが今回の場合は

競売による抵当権実行にあたり入居者は

賃借権の登記をしない限り

(通常賃借権登記は所有者が認めない)

異議申し立てをできないよということです。

 

対抗に関してはこちら 

 

⑤明け渡し

建物またはアパート、マンションの1室を荷物が

まったくなくカラの状態で返すこと。

 

競売6ヶ月ルールであればその期間のうちに

他で物件を決めて出て行ってくださいということ。

 

⑥引渡し命令

裁判所が入居者に対して「出て行ってください」

と命令できること。

 

⑦強制執行

債務者または入居者に義務を強制的に履行させる

手続きのこと。

これは裁判官にしかできません。

強制執行についてはこちら

 

⑧オーナーチェンジ

貸主様が第三者に資産を売却し、

第三者が建物の貸主になること。

※競売ではなく通常売買の話です。

 

投資マンションがいい例で最初分譲会社が建物を建築し

全室所有権保存登記を行い、

投資マンションとして第三者(買主など)

に販売し売買契約の上、鍵引き渡しおよび

所有権移転登記をすれば

最初の所有者から権利者が変わります。

 

販売の際に同時に賃貸の入居者募集を行い、

売買契約を締結する前に部屋の賃貸借契約を行った場合、

賃貸の契約が履行された後に所有者が変更になれば

再度新所有者と賃貸借契約を行う形となります。

 

⑨敷金・保証金について

 

敷金とは賃貸住居を借りる際に預けるお金のことです。

①借主が家賃を滞納した際の弁済

②退去後のルームクリーニング代、原状回復費として

③退去後に残地物などがあった場合の処理費として

などで残金がある場合は借主に返されます。

 

保証金は賃貸事務所・店舗などテナントを借りる際に預ける

お金のことです。

①借主が家賃を滞納した際の弁済

②退去後の原状回復費として

(スケルトン返しなどの細かい規定あり)

③退去後に残地物があった場合の処理費として

保証金に償却があればその価格を償却し①~③の費用を

差し引いた上で返されます。

 

 

①~⑨のことを踏まえて今回の競売についてをお話します。

 

ここで登場人物に名前をつけます。

名前のほうがわかりやすいので・・・

 

貸主(債務者)・・・山田

借主(入居者)・・・小川

第三者(新所有者)・・・中野

銀行(債権者)・・・よつば銀行

※登場人物はすべて架空です。

私が勝手に名づけました。

 

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

山田はマンションを所有しており入居者小川が住んでいます。

 

山田は毎月支払いをしていますがかなりきつい状態です。

とうとう支払い期限を守ることができなくなりました。

よつば銀行は最初は「山田様 今月のお支払いがまだなのですが・・・」

と催告してきます。山田も何とかお金を工面して支払いしました。

 

しかし、半年後 3ヶ月間分のローンを返済できていません。

その際に専門家(金融機関や不動産業)に相談せず

1人で悩んでいました。

(もし相談されていれば期間の延長を行い支払い金額の

減少または任意売却手続きの手段もできたはず)

 

その後、よつば銀行は山田に対し

「債権回収のためローン対象の建物を差し押さえます」

という通知を裁判所を通じて出してきます。

 

そして山田の資産は裁判所の競りを通じて

第三者の中野に売却されます。

 

中野は裁判所を通じてよつば銀行に金銭を支払った上

で登記を行い建物の所有者となります。

よつば銀行は山田が滞納した金銭および

貸したお金を弁済に当て競売実行となりました。

 

中野は山田から購入したマンションを壊して

大きな邸宅を作りたいと思っています。

入居者の小川に通知して出て行ってもらいたいと

思っています。

 

小川は入居者の立場で山田から家を借りていると

いう契約書だけでは足りず賃借権の登記をしてないと

中野に対抗できません。

中野がお金を支払いした日から6ヶ月以内に

引っ越さなければなりません。

 

小川はお金がなく6ヶ月以内に引越しすることが

できませんでした。

前所有者の山田に敷金の返還と引越し代を請求

しましたが、山田は抵当権実行されてしまったので

敷金を返還する能力がありません。

 

中野は裁判所に依頼し小川に対して引渡し命令の

上強制執行手続きをとることにしました。

 

よって小川は退去し中野がマンションを取り壊し

邸宅を建てることができました。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

賃貸借契約は貸主様も借主様も資産を貸す、

借りるとしっかりと認識

しなければ上記のようなことが起こり得ます。

 

確率はかなり低いですがどの立場の方も他の方に

ご迷惑をおかけしてはなりません。

 

賃貸借契約書も貸主、借主が平等に取引できるように

作られております。

(そのために仲介する不動産業者が存在します!)

ご不安なことがありましたら遠慮なくご連絡くださいね。

 

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