【心理的瑕疵について】現在は明確な決め事がない状態です。

こんにちは二葉不動産の原です。

先日のことですが、
国土交通省は5日、
「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」
の初会合を開きました。

記事の一部を見ると、

不動産で死亡事故が発生するなどの
「心理的瑕疵」については、
取引価格や賃料の下落、
取引のキャンセルや遅延、
賃貸住宅への高齢者の入居拒否等の原因
となるなど、
既存住宅市場活性化の阻害要因として
その取り扱いが問題視されてきました。

2019年4月にとりまとめた
「不動産業ビジョン2030」の中で、
今後重点的に解決すべき政策課題として
「心理的瑕疵を巡る課題の解決」を盛り込んでいました。

検討会でとある方の意見では、
「死亡事故等が発生した不動産の取引現場では、
どの程度の期間説明すればよいかなど
判断の拠り所となるガイドラインが存在せず、
既存住宅流通の円滑化を阻害している。

検討会では、取引関係者の利益の確保を
前提とした心理的瑕疵の告知の在り方や
ガイドライン策定について議論していきたい」
という意見でした。

【心理的瑕疵とは??】

不動産物件の取引に当たって、
借主・買主に心理的な抵抗が生じる
恐れのあることがらをいう。
心理的瑕疵とされているのは、
自殺・他殺・事故死・孤独死などがあったこと、
近くに墓地や嫌悪・迷惑施設が立地していること、
近隣に指定暴力団構成員等が居住していることなどである。

私が懸念しているのは、
自殺や他殺はもちろん事故物件にあたりますが、
「孤独死」についてです。

残念ながら弊社でも年間を通して、
孤独死でお亡くなりになってしまう
方がいます。

去年は2組の方がいらっしゃいました。

弊社は少ないほうで多くの物件を
管理する管理会社様の数、
そして話を聞きますと
とてもこのブログでは書けない
ような内容です・・・

体調の不良、
親族との連絡・連携がとれていない、
引き込もり
などの方が要注意なのですが、
先日まで元気だったのに
突然亡くなってしまう方も
いらっしゃいます。

残念ながら、
現時点でお亡くなりになって
見つかるまで、
1分、
1日、
1週間、
1か月とどの時点で「事故物件になるのか」
周囲に見つかったら事故物件なのか?
明確な決め事がございません。

不動産業者や、貸主様および
鍵を受け取っていない親族の方は
勝手に部屋に入ることができません。

それは法律で言う「不法侵入」
になってしまうからです。

その場合は、
まず警察(交番)に出向き、
「入居者と連絡がとれないので
安否確認をしてほしい」
と警察に協力を依頼することです。

そうしますと、警察も
本部(管轄の署)に連絡を
しながら現地に行ってくれます。

中で何事もなくいらっしゃれば
いいのですが、
もし・・・の場合は
その後いろいろと大変です。

引き渡しまで多くの時間を要し、
その内容次第で私共も
「事故物件か」を
判断することになります。

なお事故物件とした場合、
募集図面および契約時に
「告知事項」を伝える義務があります。

弊社も弁護士先生に相談し、
孤独死でも時間が経過していなければ
等のさまざまな要件をクリアすれば
事故物件として考えず、
「告知事項なし」で
募集するようにしております。

ただし入居される方には
事実を説明しご納得したうえで
ご成約していただくように
努めております。

もし1分でも孤独死になってしまって
「告知事項」として説明しなければ
ならなくなったとしたら、
日本全国の事故物件は数倍・・・数十倍
になってしまうかもしれません。


国交省が懸念しているように、
家賃の減少、
取引キャンセルの増加、
そして空室期間の増加、
貸す側の立場としては全く
メリットがありません。

賃貸物件は貸す側、借りる側があります。
借りる側のことばかり保護されて、
貸す側の保護がほとんどありません。

ぜひ国交省はそこらへんを
検討会でお話していただき
具体的な見解を出してください。


二葉不動産 原 啓輔

【この記事を書いた担当者】

担当 有限会社二葉不動産 原 啓輔
出身 東京都世田谷区等々力
   尾山台小学校・尾山台中学校卒
家族 妻・子供2名(子育て中です)
趣味 ドライブ・鉄道・旅行、最近ゴルフを
   始めました。
一言 23歳の時より不動産業界で仕事をさせ
   ていただき、15年近くになり賃貸
   売買ともに経験いたしました。
   尾山台に20年以上住んでおりますので
   物件だけでなく街情報もご案内します。
   尾山台周辺のアパート、マンション、
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