【ゴールデンウィーク休暇について】今日は平成最後の日ですね。

こんにちは二葉不動産の原です。

今日は平成最後の日 4月30日ですね。

明日から令和の時代ですか。
正直実感がありません。

書類も明日からに向けて変更して来ました。

契約書、
申込書、
解約通知書、
管理書類、
送金明細・・・

結構な量です。

令和に入ってもでてくると思いますので、
分かり次第即座に変更しないとなと思います。

また明日の5月1日(水)~5月5日(日)まで
ゴールデンウィーク休暇をいただきます。

5月6日(月)は祝日ですが、
7日から向けて準備として営業いたします。

よろしくお願いいたします。

今年は関東でゆっくりさせていただきます。

【5月GW明けの準備】契約書類作成、入金確認など

こんにちは二葉不動産の原です。

4月は明日の30日・・・平成最後の日まで営業します。

現金での家賃持参のお客様もいらっしゃいますので、
お客様を待ちつつ契約書の作成や入金の精算業務を
行っております。

新規契約、更新契約そして
いつもは整理できない書類などの確認・・・
けっこういろいろとあります。

売上の集計も行い、
本日は紙幣のみですが銀行に行って
入金をしてきましたがさすが休日。

11時の時点でATMに誰も並んでいませんでしたよ。
5月7日に銀行に行ったら長蛇の列でしょうね・・・

ゴールデンウィークに入ったので新規のお客様は
いつもより少ないですが明日も引き続き営業いたします。

お待ちしております。







【尾山台にオリジン弁当復活か】長く営業してほしいと願っております。

こんにちは二葉不動産の原です。

尾山台の地にオリジン弁当が復活するのでしょうか。

今までラーメン花月が営業していた店舗が先日閉店し、
すぐにこのような募集が張り出されました。

オリジン東秀頑張るなと・・・
このような募集を貼っているということは
ほぼ間違いないのではないでしょうか。

れんげ食堂もそうですが高給ですね~。


私としてはオリジン弁当ができるのは
歓迎です。

弁当店、定食店がどんどん閉店(廃業)し、
ランチを食べたり買ったりする店が減って
いるからです。

かつて量り売りで、大量にプリンを取って
500円以上したなという記憶がありますよ。


うれしい半面、不安があります。

かつて尾山台商店街の環八付近にオリジン弁当が
開店しておりましたが短期間で違う弁当店に
変わってしまったことがありました。

等々力店も閉店してしまったので、
開店してすぐに閉店はしてほしくないと
強く願っております。

当社そばにあるオリジン東秀れんげ食堂は
未だに開店しておりません。


事務所・店舗を斡旋する立場として考えるに
大きなお世話かもしれませんが、
一定数のお客様の数、単価、収益が見込めなければ
出店はしないほうがいいと考えております。

不安であれば開店しないほうがいいと思います。
かなりの覚悟と自信がなければ長く営業できません。

どうしても「もしダメになってしまったら」と
いう状態になったときのことを仕事柄
想定してしまいます。

もちろん大手ですので、
そのくらい想定済みでしょうし、
収益が見込めなければすぐに撤退するでしょう。

しかしながら個人事業主であれば
そうはいきません。

尾山台に限らず、最近は店舗・事務所のお問い合わせが
減ってきております。

これは景気のことも影響してきているのではないかと
推測します。

商店街は各店舗の営業努力や人で成り立っています。
チェーン店よりも個人店が増えてほしいなと
思いますが、売上と費用のバランスが大切ですね。

れんげ食堂、オリジン弁当ともに営業する以上
長くやってもらいたいなと私なりに感じました。






【息子の運動会】雨天でしたが、なんとか開催されましたね。

こんにちは二葉不動産の原です。

土曜日は会社をお休みさせていただき、
息子の運動会を見てきました。

金曜日から雨が降ったり止んだりだったので、
急遽午後から開催されることになりました。

最初はお弁当を作って息子にもたせて
自分達は自宅で昼を予定していましたが、
予定変更により、
息子も自宅で早い昼ごはんを食べていくことに。

運動会開催日を決断する学校側も大変だと
思いましたね。
土曜日の次は日曜日、だめであれば月曜日と
なります。
延期することにより子供たちの勇姿を見れない
ご父兄もいることでしょう。
私も日曜日に延期されていたら無理でした・・・

支度をすませて学校へ。

前にもお伝えしましたが、
息子の学校は児童数が1100人超えのマンモス校です。

というのは周辺の畑田んぼが開発されて
分譲住宅や分譲マンションが立ち並び、
爆発的に人口が増えているからですね。

そのため今年も撮影に苦労しました・・・

学校に到着する前に高台から撮影。

校庭の人口密度に、

第一声・・・

うぁ!と。

児童数が多すぎて、レジャーシートを敷くことが
禁止されています。

というか場所がない。

息子のたちの種目 綱引き

2列で綱引きを行い、前半後半にわかれます。
これは前半。同じ数の児童が綱引きをするわけですが、
息子を捉えることができませんでした。

退場のときにチラッと発見できましたが、
走っていたのですぐに見失う。。。

次の徒競走については事前に順番がわかっていたので、
しっかりとビデオカメラで撮影させていただきました。

児童達の一生懸命さをヒシヒシと感じることが
できましたね。

息子の頑張る姿をみれてよかったなと感じております。


14時過ぎから雨が降ったりやんだりになり、
気温が下がってきて寒くなりました。

途中で種目の順番変更等がありましたが、
予定よりも早く終了し無事に終わりました。

息子も身体が冷えているかと思いますので、
自宅に帰ったらお風呂を沸かして入ります。

【パソコンの交換】パスワード等打ち直しなどでバタバタ。

こんにちは二葉不動産の原です。

朝からキャノンさんに来ていただき

パソコンの交換を行ってもらいました。

新たなパソコンにすることによって

パソコンのスピードが早くなり

使いやすくなった反面、

新規でパスワードを打ち込んだり

するのが大変です。

忘れていたりソフトにおいては会社と

連絡しながらやりとりしており、

すぐに使いこなせません。

早く慣れないとな。

【強制執行の催告、断行】貴重な立会いを。

こんにちは二葉不動産の原です。

ここまでくる方はめったにいません。

以前もブログで書かせていただきましたが、
家賃不払いによる裁判の結果、
強制執行になってしまった借主様のことです。



今回は強制執行による催告で集まります。


自宅(すでに抜け殻)に、
裁判官
家財撤去業者
鍵交換業者
弁護士事務所の担当者
賃貸保証会社
私(不動産業者)
と6名が現地で待ち合わせをして
行いました。

裁判官がドアのチャイムや、
扉をたたき室内に人がいないかを
確認の上、
いないと判断後鍵を開けて
室内へ。

なおここで鍵を開けて室内に
入れるのは裁判官だけで、
断行と判断してもらわないと
貸主様、私どもも不法侵入になって
しまいます。

裁判官が室内を確認したあとに
すぐに断行の判断があったため、
鍵交換業者による鍵交換、
家財撤去業者による現場確認を
してもらいました。

私も入っていいと許可をいただき
ましたので室内に入ってみましたが、

食べ残した食材、
洗っていない皿、
清掃されていなくカビが発生している室内、ユニットバス、
部屋にはゴミ袋が溜まっておりましたね。


非常に残念な気持ちになりました・・・


未だに発生している家賃、共益費
弁護士に依頼する裁判の費用
裁判官の立会い費用
鍵交換費用
賃貸保証会社の違約金・・・

賃貸保証会社に聞きましたところ、
強制執行による荷物搬出で終わるわけではなく、
今後も弁護士先生により督促を続けられるとのことです。

裁判により強制執行の判決が出ている時点で、
他の物件の入居申込、他の保証会社による審査も
ほぼ否承認になるとのこと。

当たり前ですよね。

これだけのことになったわけですから。

これを後日家財撤去業者様に対応していただき、
次の募集となります。

ここまで約10ヶ月。
今回は非常に勉強になりましたね。

今後、、、申込による審査、
家賃の遅れによる督促の強化を
しなければならないなと・・・
私も反省いたしました。

この入居者は入居した当初は、
就職するということで入居し、
日々頑張っていたのですが、
会社でトラブルがあり、
会社を解雇されてしまったのが原因
でした。

滞納し始めたときには、
電話で相談してくれて私も
事情を汲みそれなりの対応をしたつもりです。

でも家賃を滞納して夜逃げしなくても
いいのに・・・合法的に解約を
していただき鍵を返還してくれれば
よかったのに・・・と感じております。

先輩が話していたことですが、
強制執行になってしまってことにより、
誰も喜ばない、
誰も得をしないことだと。

やっと募集できるという気持ちの反面、
もっと方法はなかったのかと感じております。










【飲食店舗の立会い】行くことで原因の特定と発見が。

こんにちは二葉不動産の原です。

今日休みでしたが、立会いが二件あった

ため出社しました。

朝は耳鼻科に行って花粉症の薬をもらい、

昼はディーラーの2年点検で、

午後はとある立会い。

これは貴重な体験でしたので、

明日のブログでご紹介します。

そして先ほどまでは店舗の立会い。

当社で契約していただき店舗を経営されて

いるお客様からのご連絡で、

業者とともに店舗内の点検です。

細かく見てくれています。

私が立会いするからこそ新たな発見が

できたり、

仕事がスムーズにいったりすることが

あります。

原因の特定ができましたので、

貸主様の了承を得て実行します。

今日はなんかよく動いたなと。

家に帰ったら家族で夕飯をたべに

いこうかな。

【ゴールデンウィーク渋滞情報】旅行にいかれる方参考に。

こんにちは二葉不動産の原です。

ゴールデンウィークも今週末から始まりますね。
私については今回は関東にいる予定で遠方には
いきませんが、高速道路は利用する予定です。

高速道路ですが、今回の10連休。どの日も混んでいる
わけではございません。

閑散している日、混雑している日がございます。
NEXCOのホームページで確認してみました。

前半と後半に分散される方向のようで、
4月は27、28日と5月は3,4,5日に集中しますね。

遠方へいかれる方は事前にしっかりと計画を立てると
スムーズではないでしょうか。

次に混む区間のことです。

毎回同じような場所が渋滞するなといった印象です。
加須、小仏、大和、、、よくラジオで聞く名前です。

ただ1区間だけ、東名阪自動車道の四日市-亀山の区間が
まったく予想されていないことです。

これは3月に新名神高速の一部区間が開通し、
ダブルネットワークになったことが影響します。

私も早くその区間を運転してみたいのですが、
今回はあきらめたいと思います。

いつも思いますが、渋滞の時間はかなり無駄だと
感じております。もし出発する日が渋滞するようであれば
迂回ルートをご検討くださいね。

楽しいゴールデンウィークを。

【ゴールデンウィークについて】4月中は営業いたしますよ。

こんにちは二葉不動産の原です。

ゴールデンウィークについてですが、
弊社は5月1日(水)~5月5日(日)までゴールデンウィーク休暇を
いただきます。

5月6日(月祝)より営業いたします。

ということで4月中は営業させていただきます。

ココ最近ですが、ゴールデンウィーク中に入居したい
というお客様からのお問い合わせをいただいて
おります。

そうなりますと4月末までに賃貸借契約を行い、
鍵渡しとなりますので、
もしゴールデンウィークに
引越しをご検討されているお客様はお早めに
お住まい探しをしましょうね。

今年は不動産業者様によって休暇がバラバラです。
10連休される業者様は今のところ存じておりませんが、
前半を休んで後半は営業、もしくは弊社のように
4月中は営業するなど違いますね。

弊社としてはお家賃をご持参されるお客様が
多くいらっしゃるため、
月末に休むわけにはいきません。

皆様のご来店お待ちしております。



【身近で起きた相続】相続発生から納税までの流れについてまとめました。(長文)

こんにちは二葉不動産の原です。

昨年に父親を2018年の8月亡くし、相続について
いろいろとありました。

いろいろとあったこと・・・
これは私が不動産業でよかったなと思った部分、
協力してくれた方がいなかったら未だに
達成できていないことなど多数あります。

ここで忘れないように、
今後仕事でお客様にお話できるように
今日までやってきたことを残したいと思います。

時間ともに忘れてしまいそうなため・・・



【相続発生から納税までの流れ】

亡くなってからお通夜、告別式までは割愛いたします。

以前書きましたブログを参照してください。

考えられる出来事として下記の9つかと思います。

人によってはもっと多くなることもあります。

私は父親から会社の代表権も引き継ぎましたので、
別途法人登記、会社の変更も同時でやりました。
ここでは割愛します。


目次

①被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等・・・役所

②銀行口座の凍結にともなう名義変更・・・金融機関

③保険金請求、カードなどの名義変更・・・保険業者など

④税理士に相続手続き、準確定申告の依頼・・・税理士

⑤個人の不動産の振り分け手続き・・・自分(不動産業)

⑥遺産分割協議書の作成・・・司法書士(自分でできる場合あり)

⑦司法書士に相続登記の申請依頼・・・司法書士

⑧税金の計算、準備

⑨相続税の支払い・・・亡くなってから10ヶ月以内


2018年8月に亡くなったため、⑨の相続税支払は10ヶ月以内です。


①被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等

相続にあたっては、金融機関、税理士、司法書士含めて被相続人の
出生から死亡までの戸籍、除籍謄本が必要になります。

これがかなり面倒です。
役所に訪問するか、返信用封筒を入れて郵送請求となります。

お金を払って職権で司法書士に依頼する方法もあります。

今回初めて父親の出生地が分かりました。
このような機会がない限り取得することのない書類ではないでしょうか。

被相続人だけでなく、相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証明書も
必要になってきます。
特に印鑑証明書が取得から3ヶ月以内の書類でないと
無効だと言われますので、印鑑証明書だけは
直近に取りにいきましょう。

被相続人に資産がある場合は、固定資産評価証明書が
相続登記で必要になってきますので、
あわせて取得してください。


被相続人
・出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本
・住民除票
・固定資産評価証明書(不動産所有の場合)


相続人
・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
・住民票
・戸籍謄本


②銀行口座の凍結にともなう名義変更

銀行などの金融機関は、被相続人がなくなったことを知った場合は、
口座の凍結を行います。

銀行によって判断は違いますが、親族から通知し金融機関が確認して
からの凍結になりますので、いきなり使えなくなるわけではありません。

葬儀費用などや生活費もあるかと思います。
もしお亡くなりになる前に判断しておくことが必要ではないでしょうか。

凍結されますと、新相続人が決まった時点で口座送金を移行して
くれる金融機関もあれば、遺産分割協議書をまとめてからでないと
受け付けてくれない金融機関もあります。

ちなみに4月時点で未だに口座凍結している金融機関もあります。

③保険金請求、カードなどの名義変更

次に被相続人(亡くなった人のこと)が入っていた保険等の請求と、
カード会社等に対してなくなった旨を伝えます。

保険については迅速に行ったほうがいいですね。
父親はガンで亡くなりましたが、アフラックに入っていて
とても助かりましたよ。(私も加入しました)

相続が決まっていない場合は、暫定的に相続人代表を決めます。
その方に入金がありますのでできるだけ早めに行いましょう。

またローンなどの引継ぎについては、
相続財産の分割を決める遺産分割協議を終えてからとなりますので、
上記と同じく暫定的にローンを支払う方を決めておきましょう。

④税理士に相続手続き、準確定申告の依頼

私の仕事柄、税理士と連携していて良かったなと感じる部分です。
相続についての税金計算、振り分け、そして準確定申告・・・

正直なところ素人では無理かと思います。

私もそこそこ帳簿を見たり判断できますが、
相続には法定相続分の振り分けがあります。

単純な振り分けの計算はできますが、
1つ1つの細かい計算、伝票の整理、
集計などは時間があって余裕がない限り
無理かと思います。

ご自分で知り合いがいらっしゃるようであればその方に。
いないようであれば私どものような不動産業者や、
役所のほうにご相談ください。

この税務計算が一番の肝です。
⑨にからんできます。

なお給与収入以外の所得がある方は、
亡くなってから4ヶ月以内に準確定申告を
行わないといけません。

これについてはまだバタバタする時期ですので、
税理士先生に頼みましょう。

⑤個人の不動産の振り分け手続き

被相続人がもっている不動産(土地・建物)などや、
その他の金融資産などは把握が必要で重要な部分です。

私の父親はアパート、マンションを所有していましたので、
すぐに相続人代表の名義および振込口座を新設し
通知を出させていただきました。

これは迅速に行ってください。

被相続人の口座はなくなったことが分かった後に凍結されます。
凍結された口座に入金してもブロックされ、
返金されてしまいます。

その返金されたことは入居者には通帳記入しない限り
なかなか分かりません。

家賃の口座変更、入金確認は相手次第ということも
あり、時間がかかります。

私は自分の職権でできましたが、
不動産業者様に依頼している場合は、
亡くなった後に遅滞なく連絡し相談しましょう。

株などの金融資産については信託資産を取り扱う
機関に連絡しましょう。

⑥遺産分割協議書の作成

相続人同士で遺産を分ける相談ができた後に、
強制ではありませんが遺産分割協議書を作成することを
お勧めいたします。


誰に何を分けたか?
いつ締結したか?
もし協議書を締結した後で資産が出てきた場合は誰が受け継ぐか?
などを書類にまとめます。

そして最後に相続人の署名・実印を押印し、
念のため印鑑証明書の原本を添付します。(しなくてもよい)

亡くなった後に非常に重要な書類で、
私の祖父、祖母の分もいまだに残っております。

ここで重要なことですが、
今回は父親の遺産分割をするにあたり、
祖父、祖母の残っていた資産が発見されました。

そのため同時に祖父、祖母の資産の分割を同時で
行ったわけですが、その時に助かったのが
「遺産分割協議書」

ここに後から出てきた資産は誰が受け継ぐか?が
記載されておりました。

あって助かったですね。
なお文章が難しくなることもあるので、
司法書士に依頼することがいいかと思います。

⑦司法書士に相続登記の申請依頼

遺産分割協議書を締結したということは、
すでに誰にどの資産が相続されるか確定している
わけですので、次に相続登記になります。

土地・建物はこれも強制ではありませんが、
相続登記をすることを強くおすすめします。

私の業務でよくあることですが、
相続がおきても相続登記されていない方が
かなりいらっしゃいます。

もし資産を売却したいとした場合は、
相続を受けた方が自分の名義に変更しながら
移転登記しなければいかなくなり、
手間と時間がかかります。

1日2日で相続登記はできません。
もしされていないことがありましたら、
できる時に行っておきましょう。

法務局のほうに申請してから約2~3週間かかりました。
そして相続登記が完了しますと、
手元に登記識別上情報が届きます。

昔でいう権利証です。
大切に保管しましょう。
(貸金庫などにいれるとよいかと思います)

※金融機関から借入をされていて引き継ぐ場合は、
相続登記が終わった後にローン契約(抵当権の再設定)
があり、抵当権設定に伴う登記費用などの
別途費用がかかりますので注意。

⑧税金の計算、準備

相続には税金と費用がつきものです。
すでにここまでに下記の費用が発生しています。

・金融機関に依頼する残高証明書

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

・相続人の住民票、印鑑証明書など

・ローンを組むなどの際の事務手数料、印紙代

・司法書士に登記依頼した費用

・税理士に依頼した作業費用

・その他振込み手数料や切手代など


資産を引き継ぐ分、支払も増えますので
今後の資金計画はしっかりと行いましょう。

⑨相続税の支払い

そして一番高額なのが「相続税」です。


私は近日中に納税しなければなりませんが、
プラスの資産が多い方ほど高額です。

プラスの財産-マイナスの財産-(相続人数×600万円控除)
に対して相続税の比率(これは残額によって変動)
をしたのが相続税です。

究極マイナスの財産が多く、0またはマイナスで
あれば課税されませんが、
地主の方やお金持ちはたっぷり徴収されます。

相続税対策として不動産業者が、
アパートやマンションを建築しマイナスの財産を作って
相続対策しましょうというのは上記にあたります。


これはまた別の機会に私の想いを伝えたいと思います。

私は⑧の寸前まできましたが、
税理士、司法書士の先生のお力を借りなければ
ここまでこれませんでした。

こころから感謝いたします。

相続は精神的な部分はもちろん時間とお金が掛かります。

依頼する部分はお願いし、
早く普段の生活に戻れるように
することが一番ではないかと思います。