「不動産知識・情報」カテゴリーアーカイブ

【民法改正に係る契約書改訂】ガイドブックや判例をもとに準備を。

こんにちは二葉不動産の原です。

以前ブログで書かせていただきましたが、
2020年4月(今年の4月なので
あと2か月あまり)に民法改正
されます。(施行)

それに伴い現在利用している
不動産賃貸借契約書、
売買契約書、それにともなう
重要事項説明書など
も大幅な変更があります。

【連帯保証人様の極度額について】


連帯保証人に極度額が設定されるほか、
瑕疵担保責任から契約不適合責任という
名前に変更となります。

保証人の極度額・・・
これも平均値はありますが、
各社明確に決めていないようです。

会社様によっては、
「すべてのお客様を賃貸保証で対応する」
という会社様もありますが、
弊社の場合は学生さんの入居もあり、
連帯保証人様によっては
上場企業勤務だったりもありますので、
今後も連帯保証人様は立てていただく
方針で考えております。

賃貸保証に加入するための
「保証委託契約料」や「保証委託更新料」
の支払いが借主負担のためでもあります。
月額賃料の50%から、
高額な会社では100%と、
礼金1か月に相当する金銭です。
予算面でかなり悩まれる部分でも
ありますね。

【契約不適合責任について】

もうひとつの
の契約不適合責任というのが
頭が痛い部分でありまして、
設備が壊れた、故障する場合に
どのくらいの期間補修できなかったら
不適合責任になるのか、
設備によって違いがあります。

貸主様と借主様との良好な
関係が築けていればいい問題なのかも
しれませんが、
すべての方に適用する書類のため、
しっかりと精査して決めなければ
なりません。

宅建協会の原文のままでは、
トラブル多発だなと読んで感じました。

4月以降は契約書の「特約事項」が
増えます。
これは民法通りにすべてがうまく
進むわけではなく、
貸主様と借主様が円滑にかつ
安心して契約できるようにする
ためです。

その分文章も増えて、
契約を締結する時間も
増えるということです。

パートナーとしてとても
重要なことですので、
しっかりと準備を行います。



二葉不動産 原 啓輔

【この記事を書いた担当者】

担当 有限会社二葉不動産 原 啓輔
出身 東京都世田谷区等々力
   尾山台小学校・尾山台中学校卒
家族 妻・子供2名(子育て中です)
趣味 ドライブ・鉄道・旅行、最近ゴルフを
   始めました。
一言 23歳の時より不動産業界で仕事をさせ
   ていただき、15年近くになり賃貸
   売買ともに経験いたしました。
   尾山台に20年以上住んでおりますので
   物件だけでなく街情報もご案内します。
   尾山台周辺のアパート、マンション、
   事務所・店舗の賃貸・売買については
   お気軽にお問い合わせください。

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■有限会社二葉不動産について
   
    二葉不動産では地域密着型不動産店舗
   として、尾山台・等々力・上野毛・
   九品仏の4駅周辺に特化した不動産賃貸
   情報を中心に配信しています。

    当社の創業は昭和30年。ハッピーロー
   ド尾山台商店街沿いで店を構えて63年
   を迎えました。古くからの地主様との
   信頼関係があり今日に至っており
   ます。

   お住まい探しはもちろん、入居後に
   お困りな事、生活面もサポート
   します。

    また尾山台・等々力エリアは都心や
   横浜、みなとみらいへのアクセスが
   いずれも30分以内であり、老若男女
   を問わずベッドタウンとして最高の
   立地を誇っています。
   
   また、治安やショッピング等の生活に
   おける利便性も優れており、お住まい
   をお探しの方には非常に人気となって
   います。

    当店はこじんまりとした店舗ではあり
   ますが、その中に宅地建物取引士資格
   を持った経験豊富なスタッフが3名以上
   居るため、街に関しての事に対してや
   生活面についてもご案内出来、お客様
   一人一人がご満足頂ける様、最大限の
   サービスを行うように努めております。

    尾山台・等々力・上野毛・九品仏周辺
   の物件をお探しの際には是非
   二葉不動産へお越し下さい。

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【家族信託について①】家族信託とは何??成年後見との違いは?

こんにちは二葉不動産の原です。

最近、プライベートのブログが多かったので、
不動産業務のひとつの「家族信託」について、
書かせていただきます。


昨年のこと、
とあるお客様から家族信託について
相談がありました。

私も「家族信託」についての
名前は聞いておりましたが、
実際にどのようにやるのか、
どのような効果があるのかを
わかっておりませんでした。

家族信託を専門に行っている司法書士の先生に
お願いして信託契約を行いましたので、
家族信託とは何か?
どのような流れか?
諸費用はどのくらいかかるか?
などを自分がわかる範囲でご説明いたします。

家族信託とは?
成年後見に代わる財産管理と争族対策

家族信託とは一言でいうと「財産管理の一手法」です。

資産を持つ方が特定の目的(例えば老後の生活・介護・納税等に必要な資金の
給付及び資産の管理・有効活用ならびに円滑な資産承継)に従って、
その保有する不動産・現金・未上場株式等の資産を信頼できる家族に
託しその【管理・処分を任せる仕組み】です。

信託銀行や信託会社に任せるのでなく、
身内に任せるので高額な報酬も発生しません。
(月あたりのおこづかい程度)
したがって資産家のためのものではなく、
誰にでも気軽に利用できる仕組みです。

家族信託と成年後見制度の違い

家族信託と成年後見制度の違いですが、

「家族信託は家庭裁判所の許可を要しないこと」
「元気なうちから財産の委任、成年後見の代用、遺言の代用ができる」

が大きいです。

成年後見人制度は、本人が認知症などで判断能力が
つかなくなった後に行うものです。
ここも家族信託との違いです。


<成年後見人になって資産売却するには>

まず後見人になる方が家庭裁判所に
申立→審判→登記の順番になります。
その時間は約3か月以上・・・

そして不動産などの大きな資産についての売却は
別途「居住用不動産の処分許可申立」を
しなければいけなくさらに約3か月・・・

となると後見人になって資産売却までうまくいっても
半年かかることになります。

元気なうちに身内の方に任せておけば、
安心だということで今後家族信託が増えてくると
思われます。

①元気なうちから本人に代わり財産の管理・処分を託す(委任契約の代用)

②本人の判断能力低下後における財産の管理・処分を託す(後見制度の代用)

③本人死亡後の資産の承継先を自由に指定できる(遺言の代用)

①②③の機能を1つの「信託契約」で実現できることが可能。
つまり委任契約と成年後見制度と遺言の機能をいいとこどり。

④通常の民法では無効とされていた2次相続以降の財産承継先を
指定できる。

事前に打ち合わせを本人だけでなく、
受託者(ほとんど親族)と行うため、
資産の内容や、
自分が判断能力を失う前、
または亡くなる前に
意思を伝えられるところも大きいと思います。

2については具体的な契約方法、費用などをご案内いたします。

2につづく

二葉不動産 原 啓輔

【この記事を書いた担当者】

担当 有限会社二葉不動産 原 啓輔
出身 東京都世田谷区等々力
   尾山台小学校・尾山台中学校卒
家族 妻・子供2名(子育て中です)
趣味 ドライブ・鉄道・旅行、最近ゴルフを
   始めました。
一言 23歳の時より不動産業界で仕事をさせ
   ていただき、15年近くになり賃貸
   売買ともに経験いたしました。
   尾山台に20年以上住んでおりますので
   物件だけでなく街情報もご案内します。
   尾山台周辺のアパート、マンション、
   事務所・店舗の賃貸・売買については
   お気軽にお問い合わせください。

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■有限会社二葉不動産について
   
    二葉不動産では地域密着型不動産店舗
   として、尾山台・等々力・上野毛・
   九品仏の4駅周辺に特化した不動産賃貸
   情報を中心に配信しています。

    当社の創業は昭和30年。ハッピーロー
   ド尾山台商店街沿いで店を構えて63年
   を迎えました。古くからの地主様との
   信頼関係があり今日に至っており
   ます。

   お住まい探しはもちろん、入居後に
   お困りな事、生活面もサポート
   します。

    また尾山台・等々力エリアは都心や
   横浜、みなとみらいへのアクセスが
   いずれも30分以内であり、老若男女
   を問わずベッドタウンとして最高の
   立地を誇っています。
   
   また、治安やショッピング等の生活に
   おける利便性も優れており、お住まい
   をお探しの方には非常に人気となって
   います。

    当店はこじんまりとした店舗ではあり
   ますが、その中に宅地建物取引士資格
   を持った経験豊富なスタッフが3名以上
   居るため、街に関しての事に対してや
   生活面についてもご案内出来、お客様
   一人一人がご満足頂ける様、最大限の
   サービスを行うように努めております。

    尾山台・等々力・上野毛・九品仏周辺
   の物件をお探しの際には是非
   二葉不動産へお越し下さい。

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世田谷尾山台 有限会社二葉不動産 原 啓輔

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【初めての一人暮らし】不安があったらこちらのページを見れば解決!

こんにちは二葉不動産の原です。

来年に向けて賃貸物件をお探ししようと思っている
あなた。

「初めての一人暮らしって不安ではありませんか?」

弊社のホームページに不安を解決してくれるページがありますよ。

【女性、新入学生、新社会人におすすめ】

ページはこちらから。

「物件の探し方から、契約方法、入居からよくある質問を
4項目で分けております。

物件探し編ページへ

・賃貸物件ってどのような種類があるの?

・賃貸物件をどのように探せばいいの?

・賃貸物件を探す流れを教えてほしい

・賃貸物件っていつでも見にいけるの?

・まだまだ先に入りたいけど先に情報がほしい

・賃貸物件を見るポイントを教えてほしい

・帖・畳・坪などの単位について教えてほしい

物件探し編ページへ

契約編ページへ

・物件が見つかったら次にどうすればいいの?

・申込する際に必要な書類は?

・申込ってどのようなこと?

・申込したら必ず契約できるの?

・賃貸物件は何年契約なの?

・契約のお金はいつ支払するの?

・賃貸借契約は何分くらい掛かるの?

・カギはいつもらえるの?

・引越するタイミングは?

・引越する前にやらなければいけないことは?

契約編ページへ

入居編ページへ

・一人暮らしを始める為に用意する物は?

・計測しておいたほうがよい場所や物は?

・キッチンの水が出ない。

・ブレーカーって何?突然電気が消えてしまったら?

・洗濯機はどのように置くの?

・冷蔵庫はどのくらいの大きさが理想か?

・ガスコンロの種類って?

・都市ガスとプロパンガスの違いは?

・地震でガスが止まってしまった。復旧方法は?

・お部屋に照明器具をつけたいけど付け方がわからない

・カーテンの買い方、測り方がわからない

・ウォークインクロゼット(WIC)って何?

・ロフトって何?

入居編ページへ

よくある質問ページへ

・気に入ったけど、夜の雰囲気はどうだろう?治安について

・地震が起きた時、どうすればいいのか?

・実家に帰省するので、長い期間留守にする

・友達を家に呼んでいいか?

・家賃・契約金をクレジット払いできるのか?

・フリーレントとは何か?

・1階は安全か?日当たりなどはどうか?

・解約をしたい場合は?

ぜひご確認いただき新生活にお役立てくださいね。
ページはこちら

二葉不動産 原 啓輔

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【クリスマスイヴに売買契約】半年以上の打ち合わせ。ありがとうございました。

こんにちは二葉不動産の原です。

賃貸業務を行っていますと、

様々なことがあります。

このまま貸した方がいいか?

売るか、買うかという状況がよく

あります。

今回は賃貸のものを売るという形に

なりましたが時間は半年以上。

結果としてはいい判断だったなと感じて

います。

このまま続くことを想定した場合、

貸主も借主もあまりメリットが

なく時間が経過すると相続などの

ことも起きてきて複雑になって

いたことが予想されました。

タイミングの判断、そして

その提案と実行、そして引き渡しする

ことが自分たちの職務です。

今回は仲良くしている業者さんにも

サポートしていただきましたので

トラブルもなく契約ができて

嬉しく思います。

今回の新規契約が今年最後になりました。

しかもクリスマスイヴです。

全員にとってのプレゼントに

なりましたでしょうか??

あとの営業日に更新契約があることを

心から願っております。

二葉不動産 原 啓輔

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【アットドリームデー大井町きゅりあん】全国のユーザーと交流できて良かったです。そして反省。

こんにちは二葉不動産の原です。

毎年12月のこの時期に行われます

不動産ソフト会社主催のイベント

【アットドリームデー】が、

品川区の大井町きゅりあんで行われる

ということで大井町まで。

毎年大手町の読売新聞社のホールで

行われるのですが会場の都合から、

今回大井町になりました。

私としては非常に近くありがたいです。

電車で尾山台から20分ですからね。

アットドリームデーは、

全国の頑張っているユーザーさんが、

20分近くの時間取り組みについて

発表してくれます。

今年も6社のユーザーさんが発表して

くれました。

最初の発表は、株式会社オオタニの大谷さん。

私も交流があるすごく真面目なユーザーさん

ですね。

このようなブログの書き方をしなければと

反省する私、、、

最近食べ物ばかりかも、、、

ユーザー発表後は社長のお話。

小さいことをひとつひとつマメに

取り組んでいくこと。

ホームページの更新。

物件情報の入力。

Twitterの更新。

そしてこのブログの更新。

ブログは毎日欠かさず書きたいのですが、

できないと何日かまとめてになってしまい、

申し訳ないのです、、、

そしてお客様に対してのアプローチ。

反省しますね。

本当に私は出来ているだろうか?

もっと効率を上げないとなと

反省しきりでしたよ。

そして懇親会。

中四国のユーザーさんや、

関西のユーザーさんにもお会いすることが

できとても有意義な時間でした。

そして今回のドリーム大賞は!

最初に発表されてオオタニさんでした。

良かったー。

一番私に響き反省させられた内容でした。

家族、従業員そしてお客様を大切に

されています。

我が社もそのよつな想いで取り組んで

いますがより一層頑張っていきたいな

と思います。

最後はユーザーさんと四人で中華料理店へ。

チャーハンがきつかった、、、

二葉不動産 原 啓輔

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【インターネットで登記簿謄本取得】朝早く仕事していると・・・

こんにちは二葉不動産の原です。

終日外出する用事があったので、
久々に早朝より仕事をしておりました。

メールの返信、
書類の作成、
そして登記簿の取得。

お客様の登記情報を調べるのも
不動産業の重要な業務の一環です。

いつもは営業時間中に取得するので
全く気にしたことがありませんでしたが、

登記簿謄本の取得は、
朝8:30~とのこと。

6時台からやっていましたので、
仕事ストップです。

途中中断して朝食を食べたり、
新聞を読んだりして時間調整しました。

いやー参考になりました。
ただ朝一番に行ったことにより
仕事がうまく進みましたのでよかったなと
思います。

二葉不動産 原 啓輔

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【土地賃貸借の更新、名義変更】数十年に一回の取引・・・

こんにちは二葉不動産の原です。

不動産業を長年しておりますと、
数十年に1回の取引があります。

それは土地賃貸借契約。
借地契約ともいいます。


しかも古い契約なので、
旧法借地権の契約となります。

弊社では1年に数件借地更新がありまして、
毎回過去の契約書と現在の法律面などを
確認しながら仲介させていただいております。

今回の契約は40年間の契約が満期となり更新に
なるのですが、
40年前の書類を見ながら更新の書類作成、
更新料の計算を行わないといけません。

借地契約・・・
一番決まりがない契約でもあります。

今回の40年契約は、
対象が 堅固の建物といいまして、
一般的に木造ではない鉄骨造やRCのマンションなど
が40年契約。(今は30年が多いです)
非堅固の契約が20年の契約が多いです。

40年前というと昭和の時代。
B51枚の契約書もあり
かつ手書きだったりします。
達筆すぎてよく読めないこともあります。

当時はまだまだ貸す側が強い時代で、
今だと「おかしいだろ?」という
契約も多く残っております。

今の時代に合わせる、
かつお支払いできるように調整するのも
自分の仕事であります。

現在の不動産取引の慣行に従い
作り変えていくわけです。

40年前の更新料の領収証があるか?
そのほか取り交わしている書類はあるか?
など貸主様にお願いしておりますが
ほぼありません・・・

私が更新担当である限り、
しっかりと記録と保管をして
次世代に引き継ぎします。

ちなみに「名義変更」ですが、
相続などで貸主様、借主様の
名義が変わった場合は、不動産登記後に
遅滞なく名義変更契約をしましょう。

貸す側、借りる側がしっかりと書類を
交わすことで借地契約が継続されます。

中には相続が起きたから「名義変更承諾料」
を請求する貸主様がいますが、
死亡による相続は自然の摂理で
仕方のないことなので弊社では
貸主借主ともに費用はかからないものとし、
弊社は契約書の書類作成代しか
請求いたしません。

何か請求されるのでは・・・と心配に
なる方も少なくありません。

その際には以前に仲介してくれた
不動産業者様に相談してみてください。

次は早くても30年後の更新となります。
私は現役でしょうかね?

二葉不動産 原 啓輔

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    二葉不動産では地域密着型不動産店舗
   として、尾山台・等々力・上野毛・
   九品仏の4駅周辺に特化した不動産賃貸
   情報を中心に配信しています。

    当社の創業は昭和30年。ハッピーロー
   ド尾山台商店街沿いで店を構えて63年
   を迎えました。古くからの地主様との
   信頼関係があり今日に至っており
   ます。

   お住まい探しはもちろん、入居後に
   お困りな事、生活面もサポート
   します。

    また尾山台・等々力エリアは都心や
   横浜、みなとみらいへのアクセスが
   いずれも30分以内であり、老若男女
   を問わずベッドタウンとして最高の
   立地を誇っています。
   
   また、治安やショッピング等の生活に
   おける利便性も優れており、お住まい
   をお探しの方には非常に人気となって
   います。

    当店はこじんまりとした店舗ではあり
   ますが、その中に宅地建物取引士資格
   を持った経験豊富なスタッフが3名以上
   居るため、街に関しての事に対してや
   生活面についてもご案内出来、お客様
   一人一人がご満足頂ける様、最大限の
   サービスを行うように努めております。

    尾山台・等々力・上野毛・九品仏周辺
   の物件をお探しの際には是非
   二葉不動産へお越し下さい。

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世田谷尾山台 有限会社二葉不動産 原 啓輔

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【水道メーターの盗難】そもそもメーターは誰のもの?

こんにちは二葉不動産の原です、

新聞を読んでいましたら、

【水道メーター盗難続く】

という記事を読みました。

そもそもメーターは誰のものでしょう?

答えは水道局のものです。

ガスメーターはガス会社のもの。

電気メーターも電気会社のものになります。

個人で買うものではなく

借りるものと解釈してください。

そのメーターを各会社の検査員が

点検して毎月の請求額が確定するわけ

です。

水道メーターの単価は3440円。

多ければかなりの被害になりますね。

メーターには番号が刻印されて

います。

盗んだ人は刻印を消すか、

溶かして銅として転売するのでしょうか?

よくわからないなと思います。

メーターの撤去などは自分で勝手に

せずに会社に依頼して対応しましょうね。

二葉不動産 原 啓輔

【この記事を書いた担当者】

担当 有限会社二葉不動産 原 啓輔
出身 東京都世田谷区等々力
   尾山台小学校・尾山台中学校卒
家族 妻・子供2名(子育て中です)
趣味 ドライブ・鉄道・旅行、最近ゴルフを
   始めました。
一言 23歳の時より不動産業界で仕事をさせ
   ていただき、15年近くになり賃貸
   売買ともに経験いたしました。
   尾山台に20年以上住んでおりますので
   物件だけでなく街情報もご案内します。
   尾山台周辺のアパート、マンション、
   事務所・店舗の賃貸・売買については
   お気軽にお問い合わせください。

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【不動産実務セミナーに参加】不動産業者も日々勉強でございます。

こんにちは二葉不動産の原です。

不動産業者として仕事する以上、
法律面なども勉強しなければなりません。

ご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、
2020年4月1日に民法の債権法が改正に伴い施行されます。

120年ぶりの民法改正となりまして、
不動産業者としても非常に重要な改正になります。

3月31日まではよかったのに、
4月1日からは大きく変更になる部分、
または事項の追加などがあります。

賃貸借契約書、売買契約書なども大きく変更になり、
説明をする立場としてはしっかりと予習をしていないと
4月1日からは対応できないわけです。

その契約書などの作成に伴う実務セミナーが
昨日渋谷で開催されました。

宅建協会の顧問弁護士先生から、
2時間にわたる時間
講義していただきまして、
注意するべき点などを説明していただきました。

今回のことは知っていなければならない事項で、
「知らなかった」では済まされない
不動産業者としては失格になってしまいます。

これからの改正までの時間。
従業員とも打ち合わせをするのはもちろん、
近隣業者様とも打ち合わせ、協議も必要だなと
感じました。

特約を決めるとしても
この内容は法律に違反しているか、
セーフなのか、、、
正直弁護士でもわからない点もでてきています。

民法が改正されていなく、
裁判も行われていないので
判例がありません。

今までの裁判所の判例を見ながら
各社判断していかなければ
ならないということです。

いやー頭使うな~。

しっかりと今回の講義を参考にして
取り組んでまいります。

二葉不動産 原 啓輔

【この記事を書いた担当者】

担当 有限会社二葉不動産 原 啓輔
出身 東京都世田谷区等々力
   尾山台小学校・尾山台中学校卒
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【街灯の所有者はだれ?】調べて対応するのも不動産業務のひとつ。

こんにちは二葉不動産の原です。

お客様の敷地にある街灯について。

もともと私道があり周りに建物が立ち並んで
いましたが建物老朽化により取り壊されて
周りはすべて駐車場になった場所があります。

そこの立っている街灯。

東京電力の電線が接続されて電気がついておりますが、

この街灯はだれのものなのか?

移設するには?

また電球を現在のLEDタイプに変更するのは
誰に許可をとればいいのか?

そのような業務も不動産業務のひとつです。


まずは電線が接続されている東京電力に連絡。

回答は東京電力の電柱でないので、
世田谷区に聞いてほしい。

次に世田谷区役所の街灯窓口に訪問して
相談しますと、

補助等は現在していないので、
管轄は町内会になりますとのこと。

そして後日町内会長と土地所有者の立ち合い。
という流れになりました。

最初から町内会とわかれば苦労ないのですが、
こうやって1つずつ確認して、
協議していかないと解決しません。

勝手に作業してしまった後の苦情、
および損害賠償のほうがお客様にとってご迷惑
ですので、
しっかりと取り組んでまいります。

二葉不動産 原 啓輔

【この記事を書いた担当者】

担当 有限会社二葉不動産 原 啓輔
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